首开股份的主营业务是房地产开发、商品房销售和房屋租赁,其中房产销售在主营构成中占据97.9%的比例。
银行贷款和信托贷款是首开股份最主要的融资方式,其中银行贷款的金额近些年来一直可以占据首开股份融资总额的三分之一以上的比例。
首开股份进行信托融资时,所需要的承担的融资成本会随着企业信贷融资比重的增加而增加,因为信贷融资的融资利率会随之上升。
而且在如今信贷政策收紧的背景下,首开股份的传统融资渠道受阻,就需要拓宽融资渠道来保证融资需求,同时优化企业的资本结构,提升信用评级,以便寻求后续融资机会。
首开股份永续债发行的动因分析
房地产行业作为资金密集型行业,在房地产项目开发过程中需要大量的资金支撑,房地产开发投资总额呈逐年上升趋势,到年已经高达亿元,逐年高速增长的开发投资总额给房地产企业带来非常大的资金压力。
这样耗资大的房地产开发项目,想要维持稳定的开发运营的话,就需要有稳定的资金供给。然而对于本就资金链紧张而且资产负债率极高的房地产企业而言,通过内源融资和其他外部融资方式的限制条件都是巨大的。因此,为了使房地产开发项目能够进行,就需要寻找外部资金支持。
这样就需要企业选择更加多元化的融资方式来拓宽融资渠道,在满足融资需求的基础上承担适当的融资成本,从而保证房地产开发项目的资金链不会断裂,企业维持正常运营。
从首开股份所处的大环境来看,由于房地产行业的发展存在与整体经济发展水平不适应以及供求不相匹配的一系列问题,因此为了行业的健康可持续发展,国家对于房地产的调控政策越来越严格,这样一来整个房地产行业的融资难度都会增大,甚至会使承担长期债务压力的房地产企业面临融资困境。
在这样的背景下,首开股份通过发行永续债可以为实现发展京外全国化布局的战略方针提供有力的资金支撑,同时缓解公司的长期债务压力。一方面,由纵横向对比得出:从企业生命周期来看,首开股份处于成长期,不断的扩张需要更多资金来支撑。
一直以来,首开股份奉行积极拿地的战略,进行土地储备,这也是在大型房地产企业融资优势不再突出的大背景下,首开股份为了提高其在房地产市场上竞争能力的重要手段。
公司在年全年新增了16宗土地,而且获得固安县大韩寨村新民居项目的建设授权;截至年第三季度末,首开股份新增土地万平方米,拿地金额达到了亿人民币,同比增长了70%。另外新增土地面积是当期销售面积的1.18倍,相比于年,新增土地面积仅为销售面积的0.64倍。
年10月,首开股份为了拿地又斥资31亿元。公司拿地支出的不断走高,导致了现金流量净额的不断下降,公司规模的扩张就意味着需要更多的资金支持。另一方面,由上述分析可知,首开股份目前处于成长期,因此拿地便伴随着借款的创新高。
在年,首开股份的长期借款为.28亿元,与去年相比增长了68.30%。截至年,长期借款总数已经达到了.70亿元,期间一直呈现高速增长的态势。另外,长期借款一直在负债中占据最高的比例。
通过将年至年一年内到期的非流动负债和长期借款进行比较,可以发现首开股份的长期借款远高于一年内到期的非流动负债,说明公司的长期债务的压力大。在首开股份业务、拓展规模扩张的过程中,公司的存货数量也保持稳定的增长。
通过观察存货的周转率可以发现,首开股份近几年来的存货周转率比较稳定,平均为0.18。对比同行业的龙头企业,万科的周转率可以达到0.31。首开股份的存货中大部分都是开发成本,而且存货周转率并不高,这样一来首开股份的资金回笼速度就比较慢,降低了资金的流动性。
而在如今信贷政策收紧的背景之下,首开股份通过发行永续债这种新的融资方式,将项目的开发周期和资金需求与永续债发行时机和规模进行合理匹配,可以帮助企业满足战略转型时的资金需求,同时缓解目前的资金压力。
国企降杠杆和优化资本结构的需求
(1)国企降杠杆的需求
最近几年以来,房地产行业的国有企业的规模不断发展壮大,在行业中也具有一定的竞争力,可以说是为做强做实实体经济贡献了力量。但是房地产行业企业的资产负债率普遍偏高,在如今经济下行、产能过剩和国际贸易环境不稳定的大背景之下,更是居高不下,这不利于房地产企业健康的可持续发展。
年,中央经济工作会议提出了供给侧结构性改革,之后为了解决当前经济发展深层次矛盾,“降杠杆”就成了其中的重要一环。年,国务院办公厅下发《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》,对国有企业的资产负债率水平提出了明确的要求。
为了实现这一目标,无疑对国有企业改革运营的各级责任主体,提出了很高的要求。目前国企降杠杆常用的金融工具中,使用最多的金融工具就是发行永续债。而且从我国永续债存量中企业的性质分布来看,我国目前存续的永续债中其发行主体绝大多数为国企央企。
同时,国内市场上永续债的规模从年开始实现高速增长,而此时国企的资产负债率急剧下降。通过查阅相关研究发现,这两个变量在此之后就存在负相关关系。因此,国企调控负债率在一定程度上依赖永续债。
(2)优化资本结构资产负债率
可以用来评估企业的偿债能力,因为它本身可以反映企业的资产当中有多少是债权人提供的,这个比例越高企业的偿债能力就越弱。如果企业的资产负债率过高的话,那么在融资过程中可能会受到更多的限制,承担更高的融资成本,而且也会向投资者传递一种企业可能没有能力偿还到期债务的信息。
首开股份的资产负债率从年开始,到发行永续债之前的年,一直处于持续攀升的状态,直到年,企业的资产负债率达到了83.47%。对首开股份而言,预收账款虽然在公司财务报表中是计入负债的,但是一般只要到期交付房屋就可以了,因此预收账款对公司而言并没有偿还资金的压力。
所以本文又同时分析了首开股份资产剔除预收账款之后的资产负债率,从而呈现出更加真实的结果。但就算剔除了预收账款,年首开股份的资产负债率也达到了79.53%,水平远远高于房地产行业资产负债率平均水平77%。在年开始发行永续债之后,公司的资产负债率开始呈现持续下降的趋势,甚至在年到年期间接近行业的平均水平。
但是当把永续债计入负债的时候,首开股份的资产负债率依然是持续走高的,并且远高于房地产行业的平均水平。因此,公司发行永续债可以有效地优化资本结构,帮助其树立更好的企业形象。这样一来,日后面对融资机会时公司更有能力抓住。
降低融资成本、减少资金使用限制条件
在年之前,信托以及银行贷款是首开股份最为重要的两个融资途径。年,在首开股份发行了第一期永续债之后,公司的融资结构就开始出现较大的变化,首开股份融资方式逐渐多样化,开始使用中票、永续债、公司债、资产支持票据和股票进行融资。
截至年12月31日,首开股份融得资金.36亿元,银行贷款.20亿元,信托贷款.86亿元,债权融资计划53.5亿元,中期票据65亿元,公司债36.8亿元,永续中票20亿元,短期票据15亿元,超短期票据10亿元。之所以会有上述融资结构的变化,首开股份选择更多多样化的融资方式,选择永续债进行融资,可能是出于对融资成本和资金使用限制的考虑。
(1)降低融资成本
在国家对于房地产的调控政策逐渐趋于严格之后,房地产企业通过银行贷款进行融资的渠道受阻,这也导致从年开始,首开股份选择银行贷款的比例在下降,信托融资的比例在上升。然而信托融资的融资成本也会水涨船高,因为在政策调控压力下房地产企业融资困难,项目开发又有对现金流的刚需,所以从整个行业来看融资成本都是上升的。
年,公司的信托贷款利率为7%,以这样的融资成本融得了11亿元的资金;年以10%的利率融得了10亿元的信托贷款;年,公司先以12.50%的利率申请了8亿信托贷款,随后又以11.5%的利率申请了15亿信托贷款。根据首开最新一期中期票据募集说明书,截至年末,首开已公开存续的信托贷款有21笔,利率介于6.42%和7.80%之间。
随着首开股份融资结构中信托融资比重的上升,信托融资的利率也随着上升,首开股份需要摆脱对信托融资的依赖。另外,短期借款和长期借款的利率在5.23%和6.88%之间。而相比之下,永续债的利率在年发行永续中票之后,低利率期间的票面利率一般不会超过5%,永续债的利率远远低于信托融资的筹资成本。因此,通过发行永续债可以在满足融资需求的同时降低融资资本成本。
(2)减少资金使用限制条件
房地产企业在选择银行贷款进行融资时,质押贷款和抵押贷款都需要抵押物。由于首开股份目前处于不断拿地不断扩张的阶段,将归属权尚未明确的土地作为抵押物是无法进行银行贷款的,但是首开股份在项目初期就需要投入大量资金来增加土地储备,这时候采用银行贷款可能就不能很好地满足资金需求。
而且银行贷款取得的资金很多都会限制其使用范围,所以银行贷款对于现阶段的首开股份而言具有一定的限制性。然而选择永续债进行融资不需要任何抵押物,不仅融资限制少,而且后续资金使用限制也少。
首开股份信托融资的比例逐年上升,但是融资成本同时也在随之飙升,加之信托公司在发放贷款的时候限制条件越来越严苛,开始