借力ABS
券商多方位“锚定”万亿公募REITs
中国基金报记者闫晶滢莫琳
随着基础设施公募REITs持续“上新”扩容，越来越多的金融机构包括银行、券商、保险等正通过多方面渠道积极布局。
“与银行、保险不同的是，券商资管凭借自身优势，从REITs的生产到发行、销售形成了更有价值的产业链。对于保险公司而言，或许更希望将公募REITs作为长期有价值的资产进行投资。而银行也许很希望通过REITs来盘活部分客户的资产。”中信建投证券相关研究人员告诉中国基金报记者。在他看来，券商已经成为公募REITs投融资业务中重要的参与者。
数据显示，截至11月11日，目前已上市及获批的23只公募REITs产品中，有4只由券商资管子公司担任基金管理人，18只由券商及券商资管担任ABS计划管理人，参与度持续提升。
与此同时，近期，公募REITs领域利好政策频出，试点范围扩大、税收优惠等政策支持不断向市场释放出积极信号。多名业内人士表示，公募REITs市场发展即将迈入探索规模化、高质量发展的新阶段，万亿市场值得期待。
ABS领域积淀深厚
深度参与公募REITs发行
作为与资本市场联系最为紧密的金融机构，券商凭借优质的项目储备和丰富的行业经验，在公募REITs中大展身手。
在产品发行方面，由于目前业内共有12家券商/券商资管子公司具有公募牌照，可直接担任公募REITs的管理人。目前，国泰君安资管、华泰证券资管、浙商资管三家已抢先试水。
Wind数据显示，截至年11月11日，已上市及已获批的公募REITs产品共有23只，其中由券商资管作为基金管理人的产品有4只。其中，浙商资管参与的浙商沪杭甬REIT系业内首批上市项目，发行规模43.6亿元，于年6月上市。
国泰君安资管发行国泰君安东久新经济REIT和国泰君安临港创新产业园REIT两只产品，均于上月上市，获得市场好评。华泰证券资管则于近日推出华泰江苏交控REIT，认购倍数创下高速公路REITs新高。
据国泰君安资管相关负责人表示，对于券商及资管公司而言，其开展REITs业务与公募基金等机构存在一定的差异性。公募REITs的发行工作，实质是基础设施资产的IPO，包括了资产筛选、产品文件申报和发行上市等环节，从整个业务流程看更多地是一个类投行业务。
除直接发行产品外担任基金管理人外，证券公司在公募REITs业务中还可以担任ABS计划管理人、财务顾问等角色。凭借资产证券化业务股权业务积累的丰富经验，券商在公募REITs的项目发掘、推进、落地、上市等方面可全方位“保驾护航”。
中国基金报记者根据Wind数据统计，已上市及获批的23只公募REITs产品中，有18只由券商/券商资管作为专项计划管理人，占比近八成。其中，4只券商资管发行项目均同时担任基金管理人及管理人。
“资产证券化类业务本身是券商以及券商资管的主要业务领域，证券公司在ABS领域的多年业务积淀和客户储备将赋予券商及资管更大的展业优势。”国泰君安资管负责人介绍，拥有公募业务资格的券商系资管公司在公募REITs业务中可以担任基金管理人及计划管理人，能够有效进行投资、投行业务的联动，实现一级、二级市场的完美衔接，在现有业务规则下优势显著。
实际上，无论是公募REITs还是ABS，底层资产在证券化后，底层资产的稳定性都与发行人的资质息息相关。公募REITs和ABS一样是依靠底层资产产生的现金流为投资者提供收益来源，对资产的判断能力是维持业务稳定增长的关键，而这正是券商投行的优势和专业所在。
从目前项目情况看，除了券商资管优势明显外，旗下拥有公募基金子公司的券商亦具备先发优势。例如，华夏基金已通过/上市的5只公募REITs，均由中信证券担任专项计划管理人。中金基金的3只公募REITs，也同样由中金公司担任专项计划管理人。
公募REITs持续扩容
万亿蓝海可期
历经近一年半的稳定运行，公募REITs已经对扩大有效投资形成了良好的示范效应。数据显示，已上市的公募REITs共募集资金亿元，回收资金带动新项目投资额超过亿元。近日，证监会更是频频下发政策，推动公募REITs常态化发行。
据了解监管部门将重点从五方面入手，继续推动REITs常态化发行十条措施落地，促进盘活存量资产，扩大有效投资。具体包括：
1、推动更多优质项目发行上市，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，形成规模效应和示范效应；
2、鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs，推动解决民企参与试点存在的困难和问题，尽快推动相关项目落地；
3、尽快推动首批扩募项目落地，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，促进投融资良性循环；
4、借鉴境外成熟市场经验，结合国情推动REITs专项立法，完善法治基础，促进市场长期健康发展；
5、优化配套支持政策，推动全国社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金等配置型长线机构投资者参与REITs投资，为盘活存量资产提供中长期资金支持。
事实上，已上市的公募REITs产品中，有5只已提交了扩募申请并获受理，分别为华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT。据悉，5家基金公司正在抓紧筹备存量项目扩募事宜，最快或在年底前落地。
一系列政策利好正在逐一落地，券商相关行业的负责人对该业务的未来充满憧憬。
华泰证券资管相关负责人表示，中国作为基建大国，巨量的基础设施投资和庞大的消费市场为C-REITs提供了坚实的底座。该负责人认为，短期来看，年末上市60只、市值亿是比较确切的预期，未来3-5年，万亿市场更值得期待。
类似地，华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏亦表示，“国内基础设施存量资产规模庞大，百万亿级的资产，而且现在每年有20万亿左右的新增投资，这些都将是公募REITs底层资产来源，预计未来公募REITs市场将达到十万亿级的体量。”
REITs结构设计或将调整
经过将近一年半的稳定运行，市场运行机制不断规范、监管体系不断完善、投资者教育成果显著，公募REITs已经被越来越多的国内投资者认可和接受的产品，不少业内专家认为，是时候进一步扩大试点以满足各市场参与主体对优质资产的诉求，增强城市建设、旧房改造资金的市场化配置。同时，在监管体系不断成熟、实践经验不断积累的基础上，逐渐完善审核尺度和优化注册制度，直至完全市场化。
中信资本房地产部管理合伙人兼联席主管朱瑞生认为，从市场侧来看，将更多类别的资产纳入到REITs基础资产的范围中来，使其成为不动产经营退出的可行路径，可以有效激发市场对固定资产投资的热情，更好地为经济“托底”；也能引导更多的不动产持有者把注意力聚焦在经营上来，不断提升不动产的经营水平和专业化程度。
在他看来，目前我们的公募REITs产品尚处于试点阶段，发行门槛较高、审核较为严格，在国家发改委、证监会和交易所的层层把关之下，现阶段市场上流通产品，无论是基础资产的原始权益人资质，还是标的经营性现金流，亦或是发行承销主体的专业度，各方面基本都是按照较为严谨的标准进行审核的，所以属于特定阶段严格筛选的优质资产，这应当是我国现阶段REITs产品的最显著特征和最明显优势。
但目前试点的范围限定较多，还仅仅集中在基础设施、产业园、保障性住房等方面，相对于整个经营性不动产的规模来说，占比较小，比如核心城市的优质商业、核心位置的办公楼、长租公寓等，都是存量规模更大、社会效益更高、资金需求更旺盛的资产类别。所以业界强烈呼吁下一步尽快将商业不动产纳入公募REITs的试点范围，以满足各市场参与主体对优质资产的诉求，增强城市建设、旧房改造资金的市场化配置。
兴业研究分析师臧运慧也表达了类似的观点。据他介绍，国外公募REITs普遍是公司制和信托制，并进行专门立法规定税收与分红挂钩，结构简单。且国外REITs不动产范围广泛，办公、酒店、零售、公寓、医疗、工厂、物流仓储等，基本都是产权资产。但从实证数据来看，国外REITs底层资产的估值波动性很大，带来二级市场价格波动也很大。相较之下，目前基础设施项目为REITs试点范围是相对谨慎的选择。
他认为，目前国内金融监管制度下，既要做到税收合理、又要实现REITs公募化，国内目前这种“基金+专项计划”的上层构架是最合适的。未来仍然存在REITs专门立法的空间。他向记者透露，REITs专门立法已纳入监管讨论范畴，以改善税收机制，届时结构设计一并有调整可能。
公募REITs火热后分化
券商长期乐观也
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