一、轻资产运营模式概述
在新冠疫情、国内外政治局势错综复杂的宏观环境下，作为实体经济核心载体的产业园区经历了严峻的挑战和冲击。轻资产运营模式最早是由美国麦肯锡管理咨询公司提出，是以价值为导向的企业战略，是指企业聚焦于核心业务，如客户服务、技术研发、品牌推广等，将非核心业务外包，通过以小博大、避重就轻的方式获取杠杆效益。
对于产业园区而言，轻资产运营模式具有以下特点：企业不必受制于厂房、设备、房产等大额投入支出，即资产投入倾向于少，企业规模倾向于小;资产质量倾向于精;资产形态倾向于软，使得企业能够以较低的经营杠杆和财务杠杆撬动较大的资产规模，为企业带来较高的资产回报率和较大的财务弹性，从而盘活存量资产，形成企业之间的互利发展，达到资产运作的轻重互补的新模式。
轻资产运营模式的运营过程中，并不是没有“重”的投入，其中“轻”更多的是固定资产投资的“轻”;而轻资产的“重”更多的是品牌输出、核心价值、人才培养等无形资产投入的“重”，所以在轻资产运营模式的运营过程中就是要突出主业优势，缩小固定投入，寻求多方合作的经营共赢模式。
二、产业园区轻资产运营的主要模式
传统的产业地产商跟住宅开发商类似，前期需要大量的资金投入，因项目周期长，往往会严重影响企业的资金状况，纯重资产运营模式无以为继。
目前，产业地产已然进入存量时代，越来越多的产业园区开发企业不得不开始对存量资源进行盈利的深度挖掘，转战轻资产运营模式。梳理国内外产业园区的发展模式，总结为以下四种：
(一)ABS(资产证券化)模式
资产证券化一般是指企业通过打造资金池，以资产未来产生的现金流为偿付条件，向投资者发行证券进行融资的过程。企业通过资产证券化可以拓宽融资渠道，盘活资产，缓解资金流动性压力，优化企业资产负债表等，是支撑轻资产运营模式的重要方式，其中REITs是资产证券化的典型代表。
按照底层资产的不同，我们可以将不动产证券化产品分为酒店、商业、办公、产业园、长租公寓等几大类型。而产业园类证券化产品又可以进一步细分为物流园区类、商务园区类、以及工业园区类。由于物流园相对于其他园区类型，在市场需求、产品形态和客户类型上也将更加特殊。总体来看，产业园资产证券化产品在市场上属于“少数派”。年以来，不动产资产证券化产品不管是发行数量还是发行金额都是逐年上升。然而，产业地产类产品却远远少于其他，年至年7月，成功发行的单CMBS及REITs产品中，产业园类的只有14单，物流园就占据了其中的10单。产业园区的资产证券化和其他类型物业相比，对未来运营的要求更高，这也是产业园资产证券化目前发行较少的原因，因此原始权益人和投资人还需要进一步探索。近日，于年5月17日，首批9单基础设施公募REITs获证监会注册核准，其中5单项目底层资产属于产业园区、仓储物流的产权类项目，其余4单为经营权类项目。
而从产业园资产证券化的实现途径来看，主要有以下三种：
1、股权过户模式
比如目前国内的类REITs，相当于将产业园区的股权转让给作为投资人代表的管理人，原有的运营商继续提供服务，继续维护原有的生态和氛围，持续产生现金流。随着更多知名企业的入驻，产业园的名声也越来越大，租金也越来越高，它的价值就会越来越高，投资人间接持有股权的价值也越来越高。
这种是看资产本身的、典型的证券化模式，但是这种模式，目前在国内发行的情况还比较少，主要原因是目前市场对于更多依靠资产本身而不是主体信用的创新产品，认识程度还需要增强。
2、物业抵押模式
类似于银行的经营性物业抵押贷款。比如一个产业园区有几栋物业，评估价值50个亿，如果通过证券化打五折，融资25个亿，再找一个AA以上的主体进行担保，就类似于一个AA以上的主体发行一个证券化产品，同时用物业抵押，靠物业的信用能够把产品评级提到AA+，会有效降低发行利率，和银行进行物业抵押贷款相像，既看重物业，也看重主体。
如果主体评级是AA或AA+，且有一个比较好的物业，就是双重增信，这种方式投资人认为风险更加可控，目前发行难度比没有强主体增信的股权过户型模式要小。
3、基于现金流质押的证券化模式
这种模式既不过户，也不抵押。比如一宗物业每年产生2亿租金，拿未来五年的现金流做证券化，只看现金流，不做物业抵押，也不做股权过户。考虑一定的增长率，比如说未来五年总共产生12亿的现金流，打个折进行融资8-9亿。
产业园区的现金流没有住宅销售那么好，所以我们更关心谁建设?谁运营?如果企业本身实力不强，且项目当前现金流不多，通过传统融资方式存在困难，由该企业自身发行ABS也不会太乐观。那么，如何解决产业园区现金流不够的问题?
一是可以先引入一个较强的主体，或基石投资人(收购或者联合运营)，参与融资及运营，培育项目，等项目现金流有所改善后，再通过ABS盘活资产，实现投资的退出。比如光大安石之前在重庆做的大融城的类REITs项目，几年前收购时物业还比较一般，但收购后通过翻新改造等方式提升了物业品质和经营现金流，然后通过证券化实现了低成本退出，是一种非常好的产业与金融相结合的运营模式。
二是ABS也可以通过打包旗下不同资产，增强资产现金流，但同时也需
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