什么是基础设施公募REITs？
1、历史沿革
年发改委和证监会陆续出台了规范性的基础性设施REITs试点办法，年的6月份，基础设施公募REITs试点正式启动。首批REITs成功募集并成功上市交易。
2、定义
基础设施公募REITs是指依法公开募集，以询价方式确定基金份额价格，将基金财产主要投资于基础设施资产支持证券，并在上海、深圳证券交易所上市交易的证券投资基金。投资正规的基础性设施REITs一定要到证券公司等正规基金销售机构。
REITs首先它是一个份额，把优质的不动产的资产收益权拆分。这些收益权可能是不动产租金、高速过路费等运营收入，众多的投资者通过购买REITs来持有这样的一个收益权，在获得相应收益之后，通过REITs按照投资比例分配给投资者。
3、基础设施公募REITs的主要特点
（1）80%以上的基金资产投资于资产支持证券全部份额。
（2）采用封闭式运作，封闭期内不开放申购赎回。符合条件获准在证券交易所上市交易后，投资者可以在上交所各会员证券营业部按撮合成交价买卖基金份额。
REITs具有标准化可流通、专注不动产、强制分红、有一定税收优惠政策等特点。REITs在我国家是方兴未艾，未来面临广阔的发展前景。
4、REITs的国际市场表现
美国，在年就有了REITs，新加坡在年也有了REITs，从长期业绩角度看，REITs的收益介于股票和债券之间，并且能够和跟那个商品、债券和股票形成一定的互补，帮助投资者来构建好资产组合。
通过数据的观察，REITs的回撤也是不小的，所以说投资者不能预期“买REITs等于买债券，不赔钱”；也不能预期“买REITs就是赚大钱”，我们要科学理性的从长期角度去看待REITs的收益情况，建立一个合理预期。REITs通常作为卫星配置，作为股债投资的补充。
基础设施公募REITs的定价逻辑
1、REITs的收益部分更接近债券的定价模型，资产部分更接近股票的定价模型。
收益权部分，类似于债性的流水，可以根据收益的不同情况，对应相应的债券定价逻辑。而资产部分，有的会升值，有的会灭失，更接近股票的定价逻辑。REITs的定价具有鲜明的个性，需要投资者仔细阅读上千页的法律文件、招募说明书，搞清楚每年的现金收入，搞清楚项目的资产及项目残值，分别进行股性定价和债性定价。
2、关于现金分派率
基金招募说明书中，通常有现金分派率的预测，这个预测不能代替于收益率预测，它是基于大量假设的情况下，对未来一两年现金流进行的估计，让投资者心里能有个大概的预期。现金分派率只是对日常稳定的现金流部分的粗略估计，不能完全代表产品的投资价值，实际分析中要结合内部收益率，对项目完整现金流进行分析、测算。
比如这个是某REITs的招募说明书，它预测的现金流分派率是4.1%和4.16。这是针对年和年的这样的一个预测。当然底下这个小图，实际上是另外一份招募说明书，预计在年分派率是7%，年的这个分配率现金分配率是7.87%。
补充两件事，一件事，招募说明书上的现金分派率基于预计募集规模，而REITs的实际发行规模通常比预计募集规模不一样，根据过往情况，实际募集规模要比预计规模大一点，也就是预计现金分配率比实际的现金分派率高一点。
第二件事是REITs上市了，价格会发生变动，如果价格炒高，那么现金分配率也会下降。
从红框里的文字可以看出，就是发行时，买基金份儿，当时的价格是3.7块，年当时的现金分配率是7.33%。但是如果你公告前两天的这个二级市场价格，6.78块，现金分派率就只有4.了。
我们也做了当下REITs的价格调整后现金分派率表，供大家参考。
3、产权类REITs和特许经营权类REITs
细心的小伙伴可以看到，REITs的现金分派率差异非常大，那为什么有的有8%，有的只有3%，但还能畅快交易呢？这其实就和REITs股的部分有一定关系，就是资产残值。通常产权类REITs的资产残值比较高，甚至可能增值，通常特许经营权类REITs，可能资产残值比较少，甚至没有。
产权类REITs，类比买房出租，你有钱，万买了个房，然后把它租出去，每年收3万，十年之后，你收了30万的租金，而且房子还是你的，你还是可以继续出租。产权类REITs一般包括工业园区、仓库类别。
特许经营权类REITs，类比分笔还钱，你有万，借给朋友，让他每年还你8万，20年还清。20年之后，你还要求他再还一遍本金么？不会，账已经结束了。特许经营权REITs一般包括高速公路、污水处理等场景。招募说明书会明示特许经营权的时间，但特许经营权的延续往往充满不确定性，需要个别分析研究。
产权类REITs和特许经营权类REITs在底层逻辑机理上有差异，因此在现金分派率方面差异也较大。通常情况下，由于具备残值，产权类REITs的现金分派率要显著低于特许经营权类REITs。
4、REITs的定价
（1）同类比较
对于评估新REITs的价格，我们就可以用同类REITs的稳定现金分派率进行比较，高速公路的项目和高速公路对比，产业园和产业园之间对比，得到大体的估价区间。
（2）和债券比较
REITs分派率理论上应该高于利率债收益率才算合理。历史上分级A收益率与10年期AA信用债长期收益率贴近。
1）资产质量好的资产定价高（信用好的债券定价高）。
2）预计现金分派率有增长的资产定价高（利息还能涨的债券定价高）。
3）预计资产有增值的REITs定价高（残值溢价）。
4）市场利率上涨的情况下，REITs价格有下降压力（类债券）；
5）股债出现流动性危机时，REITs价格有下降压力。
6）上市份额占比较少的REITs，可能定价略高（投机属性强）。
三、基础设施公募REITs的发行
1、账户
投资者以场内账户（A股账户和封闭式基金账户）和场外基金账户认购，建议选择场内账户（当REITs出现不合理大幅溢价时，可以方便兑现）。
2、交易
交易方式：竞价、大宗和询价
涨跌限制：首日涨跌幅30%，非首日10%
申报时间：和A股一致
申报数量：竞价应为份或其整数倍，卖出不足份当一次性申报。封闭式运作期间，不开放申购与赎回，场外份额持有人如需交易，需将其持有的份额转托管至场内方可交易。
3、价值评估
（1）同类比较：同类型、比质地、比预测分派率、业务前景、确定性；
（2）网下超额认购倍数，如果超额认购倍数高，通常认为很多机构投资者认可该REITs的投资价值。
四、基础设施公募REITs的主要风险
1、项目本身风险：运营风险、项目参与方风险、政策风险、税收风险、项目不可抗力风险、项目处置不确定性风险、项目个性风险等其他风险。
2、发行上市风险：流动性风险（折价风险、终止上市风险）、交易价格波动风险（特别要重视风险公告）、不能足额认购的风险（通常会比例配售）。
REITs非储蓄，注定有风险。即使参与REITs发行，也有跌破发行价的风险。
3、其他风险：
现金流预测风险（假设条件不兑现，或者出现意外情况）、政策风险（试点暂停等）、不可抗力风险及其他能预见或者不能预见的风险，请投资者充分阅读基金法律文件及相关风险提示。
有的REITs的风险等级属于R5，属于高风险产品。
五、基础设施公募REITs的主要问答
1、REITs终止上市会退款吗？
首先，正常项目到期的终止上市，会进行对应清算，按照清算剩余进行分配，非到期终止上市是一个小概率情况，如果终止上市，可能根据资产包的资产情况、收益情况，进行清算分配。不会按照初始认购的金额进行退款。
2、REITs价格跟股市大盘是否有影响？
应该和股市大盘没有直接影响，相反可能和债市关联度更高，在特殊时刻，比如这个股市的资金资金面偏紧时，REITs的交易价格可能有负面影响。
3、REITs什么时候卖？
二级市场有交易，随时可以买，另外投资者也可以
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