公募REITs,让大家都能喝上肉汤

公募REITs

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关于REITs

前两天朋友小白给我发了一个推广，问我，华夏中交REITS是投什么，为什么推广说适合保守的投资者？你了解不？

于是我点开他发给我的推广，问他，你知道什么是REITs吗？他给了我一个摇头的表情。我说，我先给你讲一个名词，叫资产证券化。前两年我看到市场发行了一个债券产品，产品内容是某个汽车金融的车贷，给投资者的年化大概5%。我给你梳理一下，汽车金融公司发行了一个车贷产品，车贷利率假设是8%，汽车金融公司把这个车贷打包成债券，卖给我们投资者，其中利息收入的一部分用来支付债券收益。这就是一个简单的资产证券化。

在这个逻辑圈里，我们赚到了稳定的收益，汽车金融融到了更多的资金，而更多人借到了贷款。你能理解吗？事实上他就是把未来可能产生收益的资产打包成证券按份额卖出了。

这个是REITs的根本概念，REITs中文是房地产信托投资基金，就是把房地产项目证券化，打包成一个可以投资购买的基金产品。可以这么说，大家凑钱去投一个房地产项目，由专人运营，后面房地产项目产生的收益，我们按出资比例分。这个模式在国外其实已经相当普遍。

NO.02

REITs特点及风险

那么REITs有什么特点：

1、每年强制分红，这个是监管要求，每年不少于一次。

2、总的资金量庞大，但是参与门槛低。

3、变现灵活，允许交易。

4、除了分红收益，还有基金净值上涨带来的收益。

那么，REITs有风险吗？

当然有风险。第一个是预期分红与未来收入的现金流不匹配的风险。

举个简单的例子，比如投资高速公路的REITs，未来的收费收入是受交通情况、道路情况等因素影响，如果收入不理想，是有可能分红不达目标的。

第二个是基金价格波动的风险，前面说了它是一个基金，也就是它的价格是会随着市场变化涨跌的。

第三个是因政策、极端情况引起的灾害等情况而对项目造成的风险。

最后，小白问我，说了那么多，我就想知道你建议我买不买？首先，REITs是风险评级为R5的产品，属于高风险产品，你得先分析自己是不是这类型的投资者。如果是，那我谈谈我的个人建议。

首先，目前国内发行的REITs运作都相对成功，首发参与都获得了较好的收益。

其次，由于大家认购热情，购买最后按比例配售，也就是相应降低了大家的参与金额，这样也一定程度防止大家过度购买。

最后，如果后期价格上涨理想，可以适当卖出，实现落袋为安。

文案：基财之道智囊团