年4月30日发改委和证监会出台基础设施公募REITs政策，拉开我国公募REITs大幕以来，监管机构制定一系列实施细则，搭建起公募REITs架构体系。年5月23日，首批9只公募REITs发行成功，并于6月21日上市，目前运行平稳。二期项目也积极申报至交易所审批中。为了支持公募REITs发展，在积累首批REITs发行经验的基础上，发改委制定号文，将REITs试点区域范围扩大至全国，并增加了试点类型。由于我国基础设施领域投资的存量资产超过万亿，即使有1%的量进行证券化，也可撑起万亿级别的REITs市场。因此在国家政策鼓励和引导下，“REITs之风”已经吹向全国，呈遍地开花之势。
01REITs
REITs，全称RealEstateInvestmentTrusts，即“不动产信托投资基金”，是一种通过发行股份或受益凭证汇集投资者资金购买不动产，并委托专门的机构进行投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的证券工具。
公募REITs(RealEstateInvestmentTrusts)基金，是一种公募创新产品，全称为“公开募集基础设施证券投资基金”，指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。公募REITs就是汇集大家的资金去买不动产，比如说本次获批项目中的高速公路、产业园区、仓储物流等。投资者用少量资金投资购买基金，然后坐享高速公路收路费、产业园区收租金、仓库收使用费等收益。
目前，我国已经发现或正在发行的公募REITs有16只，其中10只属于产业园区基金。
02公募REITs和类REITs的差别
在基础设施公募REITs推出之前，我国已经有一定数量的类REITs。发行的资产支持类产品“类REITs”均在交易结构、组织形式、管理方式和退出机制等方面与公募REITs有一定的出入，下面就来聊一聊类REITs和公募REITs的不同点。
一、对投资者而言，公募REITs股性较强而类REITs债性强，类REITs的产品结构划分为优先级和次级，优先级享受固定收益，次级享受剩余收益，类REITs的次级占比反映了其股性强弱，次级占比越高，股性越强，而根据以往发行的类REITs产品来看，其次级占比大多低于40%，甚至有的不足5%。
二、从投资范围来看，公募REITs的投资范围主要为物业项目、地产股、债权、贷款、其他REITs或CMBS（商业物业抵押支持证券）而类REITs主要投资范围是项目公司股权及债权、监管部门规定的合格投资项目。
三、从融资结构来看，公募REITs主要以银行贷款、发债、股票增发为主，而类REITs产品本身不融资，但可分级。
四、从交易结构可以看出，由于法律法规限制，公募REITs不能直接持有基础设施，而仍需通过SPV进行间接持有。在收益分配方面为平层结构，不再区分优先级与次级，项目公司的现金流通过支付股东分红等方式分配到资产支持专项计划，再分配到公募基金，最终向公募基金投资人进行分配。
五、在发行方式上，公募REITs为公募发行，类REITs产品则大多为私募发行，不在公开市场上进行交易，与公募REITs相比灵活性和流动性较低、风险性更高，并且公募REITs可以通过证券交易退出，而类REITs只能持有到期通过主体回购或物业处置退出或开放期赎回。
六、从管理模式来看，公募REITs可以投资于多个物业，采取主动管理模式，对基础资产享有控制权，因而资产较易出表。同时，还需要注重物业投资管理组合、物业升级改造等方面，对管理模式和管理能力有较高的要求。而类REITs底层资产往往为单一物业，管理模式为被动管理，资产出表难度大。
03我国和全球REITs的发展历程与现状如何？
一、全球REITs市场：美国占据主导地位，主要收益来自于分红
1，全球REITs市场规模超过2万亿美元，美国占据半壁以上。截至年底，全球共有43个国家和地区发行REITs，全球公募REITs市场的总市值超过2万亿美元。其中，美国REITs运作模式最成熟，产品数量和规模在全球市场中占据主导地位，总市值规模占全球市场的63.4%。
2，以美国为代表的REITs市场具有三大特点。一是从产品类型上看，权益型REITs成为主流，在美国REITs市场中的占比超过90%。二是从行业维度来看，美国基础设施REITs市值最大，占比达到17.4%，住宅、工业REITs市值占比分别为15.5%和11.4%。三是从投资主体来看，机构投资者是主要的参与者。截至年10月末，美国市场中机构投资者持有的市场规模约有1.11万亿美元，约占总规模的88.8%。
3，分红收益是REITs的主要收入来源，随着通货膨胀水平的上升而提高。将美国REITs的回报率拆分为分红收益和增值收益两部分。分红收益率与美债收益率高度相关，近40年平均分红收益率为8.0%，贡献了全体收益的69.8%。增值收益与标普收益率具有高度相关性，平均增值收益率仅为3.5%。
二、我国REITs发展现状：从类REITs迈向公募REITs
年以前，受到国内监管因素限制，我国发行的REITs产品以商业地产类REITs为主，尚未出现真正的公募REITs。截至年底，类REITs产品累计发行额达到.4亿元，底层资产以传统商业地产为主，基础设施仅占8%。类REITs的本质是债，而REITs则是一种股权融资工具，两者存在本质差别。
年以来，REITs进入以基础设施为主的突破期，首批9支公募REITs于年6月挂牌上市，并呈现出三大特征：
1，当前我国9支公募REITs主要投向收费公路、仓储物流、产业园区和生态环保四类基础设施资产，募集资金占比分别为42.9%、24.4%、22.5%和10.2%。同时产品存续期较长，20年~99年不等。
2，公募REITs底层资产可分为产权类和特许经营类，两者的现金流分布存在较大差异。产权类项目以仓储物流、产业园区为主，享有处置收益权，因此最后一期现金流较大；特许经营权项目以收费公路、生态环保为主，项目现金流主要来自于收费，每期现金流分布较为稳定。由于项目属性不同，特许经营类项目的派息率普遍高于产权类项目，均值可达到8.7%，而产权类项目的派息率均值为3.7%。
3，公募REITs的主要投资者是战略投资者。从已发行的9支公募REITs来看，战略投资者配售比例均在50%以上，网下配售比例在14%~32%，公众配售比例在3%~14%。
04六大城市颁布的REITs条例
（一）北京市——最早发文并支持成立REITs产业联盟
年9月29日，北京市发改委同北京证监局、市财政局、市国资委、市金融监管局、市税务局共同制定发布《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》。该措施共11条，主要围绕项目培育和储备机制、中介机构和产业人才培育发展、市属国有平台公司向资产专业运营商转型、财税支持、引入长期资金、成立推进工作小组等方面展开。
（二）成都市——发行REITs税收支持力度大
年2月26日，成都市发改委同市金融监管局、市财政局、市国资委、市人设局共同制定发布《关于促进成都市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的十条措施》。该措施同样主要围绕建立项目储备库、财税支持、中介机构和产业人才培育发展、鼓励引导国有企业转型发展、支持REITs企业集群发展、建立REITs协调机制等方面展开。
（三）上海市——打造具有国际竞争力的REITs高地
年6月21日，上海市发改委同金融监管局、财政局、国资委等8部门共同制定发布《关于印发上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地实施意见的通知》。致力于打造具有国际竞争力的REITs发展新高地和REITs产品发行交易首选地，也是提升上海国际金融中心能级的重要一环。
（四）苏州市——专项资金支持REITs发展
年7月21日，苏州市人民政府制定发布《关于苏州市推进基础设施不动产投资信托基金（REITs）产业发展的工作意见的通知》。该通知共含10条推动措施，主要围绕项目培育、完善项目库管理机制、培育引进中介机构及REITs领域专业人才、推动长期资金投资、财税政策支持等方面展开。
（五）广州市——支持引入合格境外资金投资REITs
年9月27日，广州市人民政府制定发布《广州市支持基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展措施》，以项目储备、政府服务、市场服务、风险防控和发展目标五个方面的支持为主线，共提出15条政策措施。
（六）南京市——将REITs纳入各区政府考核激励措施
年10月11日，南京市发改委发布《关于加快推进南京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的若干措施》，围绕REITs链条上的各机构管理与服务作用、基础设施项目培育、财税支持、强化区域联动等方面展开。
年6月29日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔〕号），扩大基础设施公募REITs试点区域范围至全国，并增加了行业范围，同时鼓励引导回收资金用于新项目建设，促进存续项目稳定运营，以及加强投融资机制创新，旨在促进基础设施公募REITs的长期健康发展。
从国家层面到地方省市级政府，基础设施公募REITs都受到重视和鼓励，REITs的申报、审批和发行工作已经如火如荼地展开。目前已发文的省份和城市覆盖长三角、粤港澳大湾区、京津冀和川渝经济圈。尽管同样在REITs试点鼓励范围的海南、黄河流域省市尚未出台相关措施，但REITs已呈“全面开花”的趋势，相信不久的将来会有更多地方政府出台REITs政策措施，鼓励和支持当地REITs发展，助力我国REITs市场更上一层楼。
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