来源：《财经》杂志
目前来看，基础设施作为公募REITs的底层资产是有空间的，能够给未来的基础设施建设提供一个退出渠道。也有公募表示，投资人对物业的偏好与监管存在出入，可能出台的方案以及真正的底层资产的情况，最后市场和监管会有一个平衡
《财经》记者郭楠
文陆玲
编辑
业界热烈讨论，监管犹抱琵琶半遮面，公募REITs正在这种热闹与冷静之中渐行渐近。
国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏经历了中国REITs十几年间的艰难发展，他在年博鳌亚洲论坛上表示公募REITs水到渠成，然而至今仍未从梦想走入现实。
年5月7日，孟晓苏在第五届资产证券化论坛年会上再次表示，如果能用公募基金+ABS的方式，REITs在中国基本上可以落地了。他强调，对此全国人大财经委给出了权威解释，法律保障已经解决，“权力已经给了证监会，希望适时推出公募基金的方式，让REITs尽早落地中国”。
“过去公募REITs已经有过很多次吹风，本轮从去年中开始，一直到现在。”一位资产证券化资深人士对《财经》记者表示。
据悉，多部委参与了本轮REITs的推动工作，主要包括国家发改委、证监会和两个证券交易所以及人民银行金融市场司，这一阵容与过去有着明显区别。
“监管在憋大招。”一位券商资管部负责人对《财经》记者表示。
山西证券总裁助理王学兵对《财经》记者表示：“类REITs是迫不得已的模式，没有办法的办法，也是很有意义的一步，但对公募REITs来说没有参考性。公募REITs涉及基础制度上的问题很多，其中结构是核心，其他几个重要的问题可以先推出再解决。”
公募REITs与类REITs投资者不同，将直接面向大众，不止一位资产证券化领域资深人士对《财经》记者表示，收益率才是制约公募REITs的最大障碍，也是对公募机构未来的考验。
收益率背后是资产和交易结构，首单公募REITs花落谁家引发市场猜测，是商业地产、租赁住房还是基础设施暂时没有定论。4月下旬传说GIC携手大悦城试点发行国内首支公募REITs，监管部门对此并未表态。有公募基金人士坦言，未来也会经过市场化的培育，可能出台的方案以及真正的底层资产的情况，最后市场和监管会有一个平衡。
“我们干了十年，也希望公募REITs能尽快推出，别让我们再等十年。”戴德梁行高级董事胡峰感叹。
迟到的REITs
REITs在中国已经是个老话题了。
孟晓苏在接受《财经》记者采访时表示：“美国REITs从提出到落地用了10年，中国至今已有14年，距央行课题组成立已经过去10年时间，当前推出公募REITs有着现实的必要性和可能性。”
孟晓苏介绍，在年四万亿启动的时候，曾通过住建部推动了将房地产投资信托基金写入文件，但拓宽房地产企业融资渠道的描述，让REITs在中国的发展变得十分艰难。最近几年，地方政府债务不断扩大，其中70%以上用于基础设施建设，通过资产证券化的方式可以把存量资产变成能够流动的证券，有效化解地方债务问题，国务院发展研究中心REITs课题组也在此背景下成立。当前化解金融风险，妥善处理地方政府债务的背景下，各地大量的存量基础设施亟待进行资产证券化，因此REITs大有可为。
年9月13日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》，并发出通知要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实以来，公募REITs呼声又逐渐高涨起来。
年上半年，国家发改委在一些地方调研基础设施资产证券化的难点和障碍，探索基础设施公募REITs的可行路径，浙江省政府积极响应并号召省内上报优质基础设施资产参与公募REITs试点。
据了解，证监会对部分央企做了公募REITs试点动员，许多央企将北上广深一些经营性物业和基础设施资产基本情况上报给证监会和交易所，交易所也召集了部分券商和公募基金公司召开小范围的沟通会议，号召机构提交有现金流的不动产资产来参与公募REITs试点。
上海证券交易所在新年致辞中表示，“上交所推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs”。2月9日，《深圳证券交易所发展战略规划纲要（~年）》发布，明确指出要大力发展公募REITs。
人民银行金融市场司则积极响应中央大力发展租赁住房的政策和“房住不炒”的指示，探索在银行间市场和北京金融资产交易所发行租赁住房REITs的方案，部分商业银行向央企提交了一些长租公寓资产运营材料。
国务院办公厅、住建部等部委也与北京市相关部门以及一些租赁住房运营企业召开座谈会探讨发展租赁住房的长效机制。如此看来，公募REITs只等临门一脚。
年初，国家发改委产经所成立了基础设施证券化（REITs）课题组，孟晓苏任组长。
课题组秘书长王步芳接受《财经》记者采访时表示，早在去年3月，在全国人大财经委的领导下，征求了监管部门相关人员的意见和专家委员们的建议，执笔将不动产和基础设施资产证券化及其公募REITs写入修改证券法、基金法的议案，并由北京代表团的几十个全国人大代表联合署名提交到全国人大会议上，后来通知结果是“该议案由全国人大财经委主办、证监会协办”，这反映出立法机构正在积极推进将资产支持证券和公募REITs明确进入相关法律的程序。
其实，在真正的公募REITs到来之前，类REITs业已蓬勃发展。据招商证券的数据，从年企业资产证券化备案制开始，到年一季度，类REITs产品共发行49单，年到年呈现井喷状态，年随着宏观环境和政策调控出现回落。49单产品中，资产类型以购物中心、零售门店、写字楼、长租公寓为主。以商业物业为主的特点也和美国市场一致。
类REITs作为一个过渡性产品，其局限性也非常明显。
首先是参与对象的问题，国内ABS属于私募投资，所以投资者必须满足合格投资人的准入条件，同时参与人数不超过人，这就极大限制了普通投资者参与，也造成了整个ABS二级市场流动性匮乏。
其次是投资类REITs主要还是投资债券的逻辑，依赖主体信用，强资产弱主体很难发行。中伦律师事务所李旭东表示，发行难点主要集中在两个方面，一是融资主体很难进入优先级投资者的白名单，即使通过产品设计使优先级本身评级有很大调升也无法匹配到投资者，所以最后强资产弱主体会增加一个非常强的外部增信才能保证产品的发行。二是很多融资方本身资产负债率很高，除了融资以外还有出表的需求，次级产品的投资者会有很多收益和风控上的需求，如何平衡会影响到整个产品的销售。
更重要的是，国内还没有针对类REITs的税收优惠措施。在REITs发起和持有阶段，都面临着很高的税费成本，也是发行人和投资人面临的巨大阻碍。
王学兵多次向《财经》记者强调，类REITs是迫不得已的模式，没有办法的办法，但也是很有意义的一步，对于公募REITs来说没有参考性。王学兵进一步表示，类REITs更多是债性的东西，主要体现在期限和收益率上，不一定依赖物业的收入，而依靠担保，真正的REITs则是权益类产品，间接持有股权，不存在固定收益率，退出方式也和类REITs完全不同。
提到REITs，房地产是绕不开的话题，其政策的松紧变化和金融产品的创新紧密相连。
王学兵对《财经》记者表示：“REITs的推出和房地产市场未来的发展态势有关系，就像年的公司债新政，地产类公司债发行量大增，和当时房地产大环境有关，如果信贷政策都收紧，各种融资政策收紧，新的融资渠道可能放松吗？”
“对于公募REITs和房价、房地产调控到底是什么关系，我们必须要理清楚。”中信证券资产证券化业务条线执行总经理俞强表示，“首先，从底层资产来说，商业物业、基础设施、租赁住房与居民住宅毫无关系；其次，公募REITs专业的管理人一定是低买高卖的，能够做到平抑市场波动；第三，房地产体量非常大，早期的公募REITs体量相对有限，不会对房地产市场，特别是住宅市场构成实质的扰动；最后，即使没有公募REITs，一些有住宅开发业务的企业，也会拿商业物业销售到市场，公募REITs恰恰为市场提供了途径，为监管提供了量化、透明化、体系化管理的渠道，对于市场的规范和发展更有帮助。”
“REITs终极的模式是一种销售行为、一种周转行为，是一种把过去的住宅卖给广大人民群众，一个把存量的商业物业通过销售和周转的形式卖给新的投资人的过程，首先需要明白的是，REITs本身不能理解为一个融资行为。”招商证券首席地产研究员赵可表示。
对于REITs的发展，赵可认为，城镇化水平达到70%以后，也就是七八年之后，REITs才会出现比较大的机会。目前来看短期的突破口集中在两方面：一是补贴，二是政府回购。
新派公寓曾在年发行了一单类REITs产品，其创始人王戈宏则发出一些担忧，他表示，公募REITs是否推出和政策关系不是太大，即使现在有公募REITs，也难找到适合做的资产包；另一方面，要想做真正的REITs，还需要pre—REITs基金，特点是数额巨大、期限长和便宜。
繁荣前的思考
公募REITs诞生前夜，机构的
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